Как да създадете HOA във вашия дом

Какво е HOA и защо е необходимо

Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е организация с нестопанска цел, която създадено за неопределено време за управление на жилищен блок, има банкова сметка и печат.

HOA отговори за неговата поддръжка, експлоатация, ремонт, както и за предоставяне на обществени услуги на жителите му. Тези въпроси се решават от управителния съвет и председателя на партньорството.

Най-важните въпроси са решени с участието на всички жители. Например, на общи събрания те обсъждат размера на задължителните плащания, получаването на заем, годишния план за ремонт на имущество и други подобни. Решението се счита за прието, ако гласуваха най-малко две трети от членовете на дружеството.

След като регистрирате HOA, се отварят нови възможности за собствениците: например можете да наемете мазета и инвестират получените пари в поставяне на камери за видеонаблюдение, енергоефективни технологии и др само. Или вземете заем за основен ремонт, за да не чакате, докато необходимата сума се натрупа в сметката на HOA.

В една къща може да се организира само едно партньорство. В същото време няколко къщи могат да влязат в партньорството.

Как се различава HOA от Наказателния кодекс и какво да изберете

Друга, по-популярна форма за управление на жилищна сграда е участието на управляваща компания (MC). Така че, в района на Москва сега за 88% от жилищата Среща частни или общински организации, за 12% - HOA.

Обединеното кралство е особено подходящо за нови къщи, където жителите все още не са имали време да се опознаят. С течение на времето, когато общността започне да се формира, собствениците, ако желаят, променят Наказателния кодекс на HOA. Партньорството обаче може наемам управляващо дружество като изпълнител.

За разлика от HOA, Обединеното кралство е търговска организация.

Дейността му е лицензирана, а обхватът на работа е определен договор до пет години. Управляващото дружество или самостоятелно обслужва къщата, или привлича други компании. И тя също така предоставя на собствениците на апартаменти (или HOA, ако договорът е сключен с партньорство) отчети за извършената работа.

И двете форми на управление имат предимства и недостатъци. Предимството на HOA е, че всички участници са лично заинтересовани от ефективното управление на къщата и могат да избират изпълнители, без да мислят за печалба.

Също така е лесно да се контролира разходването на средствата на партньорството: то има една разплащателна сметка за къщата. В резултат на това всеки собственик, ако желае, може да провери финансовите транзакции. Управляващото дружество, от друга страна, може да има сметка за няколко къщи наведнъж, които са под негово управление.

В същото време HOA изисква високо ниво на самоорганизация от жителите. Партньорството поема самостоятелно отговорността за всички инженерни системи и своите представители общуване с доставчици, разрешаване на спорове с тях, както и разрешаване на конфликти между собственици. Не винаги в къщата има хора, които могат компетентно да се справят с тези проблеми.

В същото време Обединеното кралство е организация, която по правило се занимава професионално с управление. Неговите представители обикновено вече имат опит и контакти на точните доставчици. Тя се грижи за всички комуникации с тях. Ако управляващата компания не е достатъчно квалифицирана, може да бъде промяна.

В тази таблица сме събрали основните плюсове и минуси на HOA и UK:

Като цяло управлението на HOA днес е по-лесно, отколкото преди няколко години. През това време на пазара се появиха услуги, които могат да изнесат много функции като счетоводство, организиране на контактен център, спешна помощ.

Така че председателят на HOA няма да трябва самостоятелно да отговаря на исканията на жителите, ако тръбата им се е спукала. Дори събранията на собствениците с гласуване могат да се провеждат дистанционно.

Най-добрият вариант може да бъде схема, при която HOA наема управляваща компания като изпълнител. Това ще комбинира предимствата на двете форми на домашен контрол. В същото време управляващото дружество става „услуга“ и няма да бъде „над“ собствениците, а в еквивалентно хоризонтално партньорство с HOA.

Как да създадете HOA

Ако сте инициатор, важно е да общувате с жителите, да разберете дали искат промени, да говорите за характеристиките на работата на HOA. Обикновено къщите вече имат общи чатове в WhatsApp или Telegram - в тях можете да оцените настроението на вашите съседи, да намерите тези, които ще подкрепят вашата идея.

Изчислете разходите за управление на дома

Ако видите положителен отговор, можете да преминете към изчисляване на разходите. Необходимо е да се разбере какви инженерни системи има в къщата, какви майстори са необходими за поддръжката им, колко струват услугите им, какво е необходимо ремонт сега.

Ще имате нужда от асансьор, аварийна и диспечерска служба, счетоводство, портиери, водопроводчици, електротехници, инженери. Същите тези специалисти ще проверят къщата, преди MC да я предаде на вашия HOA.

Както бе споменато по-горе, днес повечето услуги могат да бъдат възложени на външни изпълнители.

Това е по-лесно и по-евтино, защото не е нужно да харчите пари за задържане на хора в държавата и да организирате процеса сами. Освен това е по-лесно да свържете временни работници по този начин - например, ако има много сняг през зимата и са необходими повече портиери. На пазара има услуги, които могат да се погрижат за всички тези проблеми, напр. Горсерв.

В допълнение, HOA може да свърже мобилното приложение на обитателя и да опрости комуникацията със собствениците. В него можете да приемате заявления, да провеждате проучвания на общественото мнение, да пускате реклами и да получавате данни от гишета. Това, наред с други неща, ще позволи изоставяне на хартиени копия на разписки - собствениците на апартаменти ще могат да плащат сметки онлайн. Средно такава програма струва 3–10 рубли на апартамент на месец.

И накрая, можете да включите в изчисленията си цената на застрахователен договор отговорност на собствениците на жилища за вреди, причинени на имуществото на трети лица. Това означава, че ако някой от жителите наводни нечий апартамент или се запали нечия електрическа инсталация, разходите за ремонт ще бъдат поети от застраховка.

Създайте инициативна група

Това ще помогне да се привлекат възможно най-много собственици към създаването на HOA. Изискванията за броя на хората в него и задълженията на членовете му не са разписани в закона.

Обикновено групата помага при организирането на срещата, информира собствениците за нейното провеждане и избира кандидати за отговорни лица. Неговите членове могат също така да се разхождат из апартаментите и да говорят за ползите от HOA за жителите. Можете да намерите такива помощници във вече споменатите чатове у дома.

Подгответе проект на харта на HOA

Уставът на партньорството е основният учредителен документ, който регулира дейността на организацията. Взема се веднага след решението за създаване на HOA на общо събрание на собствениците. По-добре е предварително да подготвите чернова версия. Можете да намерите образец на такъв документ в интернет.

Уставът трябва да включва следното: информация:

• Местоположение на HOA. Достатъчно посочвам сетълмент (съгласно член 54 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
• Предмет и цел на неговата дейност.
• Процедурата за възникване и прекратяване на членство в HOA.
• Съставът и компетентността на управителните органи на партньорството, одитната комисия, процедурата за вземане на решения от тях.
• Друга информация, която не противоречи на закона. Например начин за уведомяване на жителите за общи събрания и резултатите от работата на HOA. Можете също така да посочите, че председателят се избира от собствениците на общото събрание или само членовете на съвета от техния състав.

Важен момент: в хартата е необходимо да се използва не само името на HOA, но и TSN - партньорство на собствениците на имоти. Този термин не е от жилищния кодекс, а от Граждански кодекс на Руската федерация, а именно по него се ръководи данъчната инспекция.

TSN е сравнително млада организационна и правна форма на управление на недвижими имоти, която обхваща не само жилищни сгради, но и по-специално градинарски асоциации.

Ето един вариант на формулировката на устава: „Партньорството е корпоративно дружество с нестопанска цел организация, създадена под формата на партньорство на собствениците на имоти, под формата на партньорство собственици на жилища."

Организирайте среща на собствениците

Окончателното решение за създаването на жители на HOA приемам на общото събрание. Инициаторът трябва да уведоми собствениците за това 10 дни преди събитието. Всеки трябва да изпрати поръчано писмо или да даде съобщението лично под подпис. Освен това си струва да публикувате съобщения в къщата и да пишете за срещата няколко пъти в общия чат на WhatsApp или Telegram.

Това не е разписано в закона, но ще помогне да се избегнат искове от страна на жителите в бъдеще.

На първото общо събрание първо се избира секретар, който ще протоколв края на събитието. След това те обсъждат защо е необходимо партньорството, как ще бъде организирано управлението на къщата и как ще се променят тарифите. На същата среща обикновено се приема хартата на HOA. Ще ви трябва и преброителна комисия, която ще брои гласовете. Строги изисквания към него Не.

Да проведе среща Мога в редовна, задочна и задочна форма. При всички случаи обитателите на къщата ще трябва да гласуват писмено, като попълнят бюлетини. В тях собствениците посочват пълното си име, паспортни данни, адрес, номер на стая, нейната площ, дял в правото на собственост решения по всеки въпрос („за“, „против“, „въздържал се“), поставете дата, подпис и препис.

• При присъствената форма собствениците се събират на едно място, за да обсъждат актуални теми и да гласуват.
• При неприсъствена форма домуващите изпращат попълнени бюлетини или ги насочват за определена дата на адреса, посочен в уведомлението.
• Задочна форма осигурява възможността за присъствено обсъждане на дневния ред и вземане на решения по ключови въпроси и неприсъствено гласуване.

Можете също да проведете среща онлайн - с помощта на специални услуги. Например, ГИС жилищни и комунални услуги. За да поканите всички жители на къщата в нея, ще ви е необходим регистър на собствениците. Можете да го поискате от Обединеното кралство. Ако компанията откаже да предостави информация, можете да се обърнете към съда - по-лесно е обаче да поръчате регистър от услуги като Register.net.

Важно е, че протоколът след срещата беше подписан от всички жители, които се изказаха в полза на създаването на HOA, - не по-малко 50% от общия брой гласове на собствениците на помещенията + 1 глас.

Изберете борд и председател

Обикновено, веднага след решението за създаване на HOA, на същото общо събрание собствениците избират борда и председателя с мнозинство. Членовете на борда също могат сами да решат кой да вземе водещи длъжност, ако е посочена в устава.

Председателят ще взема управленски решения и може да стане част от преброителната комисия заедно със секретаря, бордът ще му помага в изпълнението на основните задачи. Мандатът на председателя зависи от решението на собствениците.

Ако членовете на HOA са недоволни от отговорните лица, те могат да ги сменят на новото общо събрание.

По-добре е да изберете нечетен брой хора на дъската - 5 или 7 души. Ако къщата е малка, три са достатъчни. В този случай няма да има ситуация, когато гласовете на членовете на съвета са разделени по равно - например при избор на председател.

По решение на жителите членовете на съвета могат да получават възнаграждение за работата си, но на практика това е по-актуално за председателя - той отделя най-много време за управление. Размер на трудовото възнаграждение определи собственици на общо събрание на членовете на HOA. В същото време и бордът, и председателят могат да работят безплатно - тук няма законови ограничения.

HOA също е необходима избирам одитен комитет измежду своите членове. Тези хора поне веднъж годишно проверяват финансовите дейности на партньорството и предоставят на жителите мнение за резултатите от проверката. Ако има въпроси относно документацията, тази тема се повдига на общото събрание.

Регистрирайте HOA в данъчната служба

HOA регистриран като юридическо лице по местонахождението на къщата. Можете също да подадете документи чрез "Gosuslugi". Ще трябва да прикачите приложение P11001, паспорт, копие от устава, протокол от събранието.

Ако подадете документи лично, ще трябва да платите такса от 4000 рубли. При подаване по електронен път, неплатен.

Когато регистрирате партньорство в приложението, е важно да използвате името TSN - както бе споменато по-горе, то е взето от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако се опитате да регистрирате HOA, данъчният орган най-вероятно ще ви откаже, тъй като такава организационна и правна форма не е предвидена от действащото законодателство.

За съжаление сега нормите на гражданското право противоречат на жилищното право - Жилищният кодекс на Руската федерация посочва вид организация (HOA), чиято форма не е предвидена от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Сключете договори със собствениците

За да станат членове на HOA, пишат собствениците, гласували за създаването на партньорството изявление относно влизането под каквато и да е форма.

Най-вероятно не всички жители ще искат да станат част от партньорството. С останалите обаче ще е необходимо да се сключат отделни споразумения, тъй като в Жилищния кодекс на Руската федерация казахче заплащат такса за поддръжка на жилището и комунални услуги в съответствие с тези документи.

Няма строга форма за такова споразумение, основното е, че задълженията на HOA за управление на къщата и собственика за навременно плащане са посочени в документа. Приложението към договора обикновено посочва размера на плащането за поддръжка на къщата. Можете да добавите условия за неговото индексиране. Процедурата за сключване на споразумение регулирани Граждански кодекс.

Собственикът ще има 30 дни, за да подпише документа или да посочи точките, които не му подхождат. Жител може да откаже договора, но все пак трябва да плати за услуги - като се съсредоточи върху сумите от приложението към договора и тарифите за ресурси. Последните се установяват от регионалната енергийна комисия.