Как да не станете жертва на измамници и да не загубите апартамент
разни / / April 04, 2023
Тези съвети ще ви помогнат да защитите имуществото си и да защитите възрастните си роднини.
Книгата на Ернест Асланян „Знам всичко за теб“ излезе от издателство „Бомбора“. В него детективът, базирайки се на собствен опит и дългогодишна практика, споделя методи за защита на живота и информацията. Публикуваме откъс от пета глава за това как да не попаднете на куката на измамници при покупка или продажба на недвижим имот.
Черни брокери
Събудих се от дрънкане в ключалката. Някой се опита да разбие вратата. Тъкмо се канех да се обадя в полицията, като в същото време търсех нещо под ръка, с което да отвърна на удара. Но на прага се появи жена на около 50 години. Тя отвори вратата с ключа си по делови начин и започна да събува обувките си. Излязох в коридора - очите ми бяха сигурно пет рубли от изненада. „Ти ли си Александър? той пита. - Много добре. Казвам се Елена Павловна, сега ще живея тук. Бях напълно изгубен: „В какъв смисъл? - По най-директния начин. Имам и документ”, и тя ми показа документ за споделена собственост. В този момент случващото се започна да ми напомня за някакъв тъп филм. Прочетох това писание. После отново. И по-нататък. Всичко беше точно. Москва, улица Новоостаповская, 6. Моят апартамент.
Клиентът, уважаван човек, собственик на консултантска компания, седна на стола пред мен и разказа тази история, задавен от възмущение.
„Мислех, че е някаква грешка. Имаме апартамент с бившата ми жена. Сега дори не е в страната - замина за шест месеца в Австрия по работа. Тя нямаше да продава своя дял - добре, това е сто процента! Особено без да ме предупреди!
Преди няколко години той и жена му късам, но запази добри отношения и голям просторен апартамент близо до центъра, за двама. Както се казва, нищо не предвещаваше проблеми. Но тогава Александър все пак се обади на жена си и не му хареса това, което чу.
Преди 5 месеца тя изтеглила кредит, обезпечен с недвижим имот и плащала редовно лихва. Но в деня на следващото плащане по някаква причина й беше казано, че не е платила заема навреме и затова апартаментът беше прехвърлен на компанията за отчуждаване. Ето договора, ето решението на съда. Докато съпругата беше в паника и не смееше да каже на бившия си съпруг, надявайки се, че всичко някак ще се оправи, хората вече се преместиха в апартамента.
— И мислиш, че това е краят? — продължи той. „На следващия ден се появиха още жители. Четирима едни спортисти, които донесоха със себе си няколко куфара и толкова много спортна екипировка, сякаш щяха да отворят фитнес зала в апартамента. Постоянно крещяха, пускаха дъмбели, окупираха банята 3 часа. Разбира се, първото нещо, на което отидох адвокат. Но той погледна документите и каза, че всичко е законно. Как се случи това? Трябваше спешно да се реши нещо, разбирате, че е абсолютно невъзможно да се живее в такава среда. Опитах се да се свържа - помолих да бъда по-тиха. На което веднага получи предложение за размяна на апартамент: „Виждате ли, трудно ни е да се разбираме заедно. Вие сте сериозен човек, ние също не искаме да ви създаваме неудобства, така че нека намерим вариант, който ще удовлетвори всички."
Клиентът отпусна глава в ръцете си и уморено потърка очи.
„Честно казано, не исках продам апартамент, който наскоро беше ремонтиран, но се чудех какво ще предложат. И знаете ли какво - веднага имаха купувач, който е готов да плати 20 милиона. При положение, че апартамента струва 25. „Но спешно“, казват те. И претендират не за 25% от комисионната на агенцията, както трябва да е по документи, а за всичките 50%. Разбира се, отказах. Но след това условията на живот станаха още по-непоносими. Общо взето съм в паника. Не знам какво да правя. Адвокатите и полицията не виждат състав на престъпление. Една надежда за теб...
Колкото и абсурдна да изглежда ситуацията, десетки хора се сблъскват с нея всеки ден. Моят клиент беше жертва на черни брокери.
Всичко се случва по добре установена схема: купуват минимален дял жилищна площ и населяват така наречените „професионални съседи“: бездомни хора, спортисти, собственици на котки - тези, с които е неудобно да се живее.
„Съседите“ получават заплата за всеки ден, прекаран в апартамента, и колкото по-непоносим е този ден, толкова по-добре.
Нарочно ходят голи, могат да направят скандал, да се напият, да отворят прозорци на -25, да махнат тоалетната, уж за ремонт. Нищо от това не е престъпление полиция няма да кандидатстваш. Но след известно време собственикът на апартамента е просто готов да се изкачи по стената от такава бъркотия. Тогава "съседите" предлагат размяна. Странно, неуместно. Но човек, доведен до пълно емоционално изтощение, може да извърши всяко нелогично действие, само за да се отърве от източника на стрес.
Изглежда, след като всички знаят за подобни схеми, полицията трябва да се намеси. Но не е толкова просто. В гражданскоправните отношения, ако чисто правно всичко е направено правилно, много трудно може да се докаже, че това е измама.
И все пак може да се направи нещо.
С клиента решихме да гарантираме, че отчуждителната сделка е обявена за недействителна. В крайна сметка бившата съпруга имаше всички чекове за плащания за кредит, кореспонденция с мениджъри, банкови извлечения - това е практически гаранция, че ще бъде възможно да се докаже коректността. Затова винаги пазете всички листчета – някой ден може да ви бъдат полезни.
Фирмата кредитор настоя, че не е получавала пари и всичко е направено според закона. Но ако ситуацията с прекратяването на договора е била нагласена, тогава това вече е член 159, част 4 от Наказателния кодекс на Руската федерация - „Измама, извършено от организирана група или в особено големи размери или водещо до лишаване от правото на гражданин на жилище помещения." Между другото, до 10 години затвор.
В резултат на това успяхме да докажем, че плащането е извършено навреме и фактът, че то уж не е достигнало до компанията кредитор, изобщо не е по вина на бившата съпруга на клиента. Съдът обяви сделката за невалидна, апартаментът върна на собствениците, а срещу измамниците беше образувано наказателно дело. Но тяхната съдба вече не е нашата история.
Как да не станете жертва на измама
Покупко/продажба на общ имот
Кой най-често притежава дялове от недвижими имоти? Съпрузи или роднини. Представете си: съпруг, съпруга, тежък бракоразводно производство. Не винаги е възможно да запазим здравия разум. Мнозина действат въз основа на емоциите: страстите кипят, чиниите се чупят, жаждата за отмъщение кипи. И, разбира се, искам да се отърва от имуществото, макар и за стотинка, но само за да прекъсна всички връзки с бившия си съпруг. И накрая да съсипеш живота си.
Ако това описание е подобно на вашата житейска ситуация, първото нещо, което трябва да направите, е да се свържете с бившия притежател на акции. Оставете емоциите и враждебността, съсредоточете се върху защитата на вашите интереси. Да, трябва да „избутате“ гордостта за известно време. Но това е най-краткият начин да оставите измамниците във въздуха.
Разбира се, човек, който умишлено ви е вкарал в такъв капан, едва ли ще има желание да помогне. Но страстите са едно, а Наказателният кодекс е съвсем друго.
По закон при продажба на дял от апартамент собственикът трябва първо да предложи покупката на друг собственик. И то не на думи, а на писане. Ако няма отговор, предложете отново. И само ако отговорът е отрицателен или няма реакция на офертата за втори път, можете да продавате. Нормативната рамка е член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Ако в главата ви възникне мисълта: „Е, можете да повишите цената, тогава човекът определено ще откаже“, не, това е невъзможно. Ако сумата ви е неадекватна спрямо пазара, независима проверка ще покаже това и сделката ще бъде обявена за невалидна.
Не всеки знае за това.Именно непознаването на права и задължения често води хората до объркващи и проблемни ситуации.
Но предупреденият си е предвъоръжен.
Оказва се, че в случай на продажба на дял от собственост, всичко не е толкова страшно. Запасваме се с търпение, добър адвокат и търсим справедливост. Много по-трудно е, ако съсобственикът не е продал своя дял, а е издал договор за дарение. Не е необходимо да уведомявате втория собственик за това. Единственият вариант да си върнете жилището в този случай е да докажете, че сделката е фиктивна.
Как да не си купите "черен" апартамент
- Работете само с доверени брокери. Изберете чрез приятели, познати и техните познати, потърсете отзиви в интернет.
- Внимателно проучете и проверете отново всички документи. Самият договор, удостоверения за регистрация на правото на жилище, договори за дарение, договори за покупко-продажба, удостоверения за право наследство, решения и определения на съда, паспортни данни.
- Разберете дали продавачите имат непълнолетни деца и къде се изписват. Това е една от най-честите грешки - в крайна сметка едно дете не може официално да остане без място на пребиваване. Ако органите по настойничеството разберат за това, те ще го впишат в последното място на регистрация - тоест във вашия апартамент.
- Проверете автентичността на генералното пълномощно, ако сделката е извършена по него. Това също е често срещан капан. Уверете се, че пълномощното е истинско и най-важното, че не е изтекло към момента на сделката. За да направите това, можете да се свържете с нотариуса, който е издал такова пълномощно.
Има подводни камъни.
Първо, апартамент може да бъде регистриран за некомпетентно лице: психично болен човек, старец с деменция. Лесно е да се обезсили подобно пълномощно, което автоматично означава, че сделката е извършена неправомерно.
Второ, може да е измама. Един човек издава пълномощно на друг, след което го отменя. Купувате апартамент от първия, чрез пълномощно, след което вторият, вече в съда, разваля сделката ви за покупко-продажба. По документи апартаментът ще стане негова собственост, но никой няма да ви върне парите. Не, съдът, разбира се, ще задължи "продавача" да ви плати цялата сума, но ако той няма пари в сметките си, максимумът, който може да се направи, е да отпише процент от заплатата му във ваша полза. И това може да отнеме години. Да кажем 10 000 рубли на месец - какво мислите, колко скоро ще "възвърнете" цялата сума?
- Поискайте извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти. Сертификатът за собственост не винаги е гаранция за легитимна сделка. Апартаментът може да бъде наложен арестуване или забрана за търговия. Информация за това, както и за законния собственик на апартамента към момента на сделката, ще бъде показана чрез извлечение от USRR.
- Не купувайте имот, ако собственикът го е наследил и оттогава не са минали три години. През този период внезапно обявените роднини могат да предявят претенции към нея.
Как да не загубите собствения си апартамент
Изглежда, че тук всичко е просто - в края на краищата имотът вече е ваш. Въпреки това има достатъчно жертви от „мъдреците“, които познават вратичките. Ето защо:
- Издайте генерално пълномощно само когато наистина е необходимо. При това без възможност за преотстъпване на трети лица и с ограничен срок на валидност.
- Никога не давайте оригинални документи на никого. Винаги можете да направите копия и да ги заверите с нотариус Тези документи имат същата валидност като оригиналите.
Прост лайфхак
В закона „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти“ в член 9 (стр. 3, стр. 1) е написано, че информацията за забраната за държавна регистрация на права може да бъде въведена в регистъра без личното участие на притежателя на авторското право. Тоест никой няма да направи нищо с правото ви на собственост, ако не присъствате лично на сделката. Така че можете да кандидатствате в Rosreestr за такава забрана - и да спите спокойно.
Доживотна рента
Преди няколко години историята на Мария Баталова разбуни интернет пространството, а процесът все още продължава. Герои: Михаил Цивин и съпругата му Наталия Дрожжина са приятели на семейство Баталов. Мария, дъщеря на Алексей Баталов, диагностицирана церебрална парализа. Тя е нетрудоспособна и не може да се движи без инвалидна количка. За нея се грижи майка й, съпругата на покойния актьор - Гитана Аркадиевна.
След като Алексей Владимирович напусна този свят, семейство Цивин-Дрожжин продължи да управлява неговия фонд. Те организираха филмови фестивали в памет на загиналите таланти, изложби, събития. И в същото време те подписаха договор за пожизнена рента с дъщеря му Мария, според който тогава цялото имущество - акции в голям апартамент срещу Кремъл, копейка в центъра и други атрактивни недвижими имоти - получени Те.
Какво е доживотен анюитет
Пожизненият наем на апартамент по принцип е много удобен и добър вариант за самотни стари хора и хора с уврежданиякоито не могат да се грижат за себе си. Изглежда така: човек, който се нуждае от грижи, избира помощник за себе си. Няма значение къде го намира: може да е съсед, приятел, познат, всеки човек, на когото е готов да се довери. Задачата на асистента е да се грижи за собственика на апартамента, да плаща за общинския апартамент и в същото време да плаща месечния наем, докато собственикът на имота е жив или докато договорът остава в сила. И след смъртта на собственика този помощник взема апартамента за себе си. За много самотни хора това е най-добрият начин да изживеят дните, месеците или годините си.
Предимства на договора за доживотна рента: и двете страни печелят, всички са доволни. Собственикът на апартамента получава грижи, месечно плащане, не мисли за жилищно-комунални услуги. Купуват му храна, готвят, почистват - като цяло установяват нормален живот. Е, платецът на наема в крайна сметка остава с недвижими имоти. Има и недостатъци: ако условието за местоживеене не е посочено в договора, собственикът на апартамента може внезапно да се окаже на улицата. Този имот няма да премине към наследниците. Е, при прекратяване на договора собственикът ще трябва да върне всички пари, които са му платени като наем.
Всички недостатъци, които споменах, не са недостатъци. доживотна рента като такъв, а по-скоро капаните на такъв договор. Така че, когато го подписвате, трябва да сте много внимателни.
Но ако в случая се намеси нападател, нещата не стават толкова розови. Да, той се грижи, изпълнява всичките си задължения. „Какво мога да купя в аптеката, Валентина Ивановна? Можеш ли да донесеш портокали? Да ти купя нови чехли - в тези там вече има дупка. И сякаш всичко върви както обикновено, щастлива е Валентина Ивановна. Но след 2-3 месеца човекът предлага да подпише фактура за битови разходи („Какво има, ние ще водим записи до последната стотинка”), което всъщност е пълномощно за разпореждане недвижим имот. Валентина Ивановна е на 90 години - какво разбира? След това измамникът разваля договора за наем и изгонва пенсионерката от собствения й дом.
Приблизително по този начин семейство Баталов загуби не само имуществото си (а общо е около 100 000 000 рубли), но и пари. Никой не разбираше защо Мария изобщо има нужда от доживотна рента - семейството има средства да наеме медицинска сестра, а майка й Гитана Аркадиевна винаги се грижеше за нея.
Но се оказа как се случи. В крайна сметка прокуратурата се заинтересува от ситуацията и образува дело в интерес на Мери.
В един момент се включихме и ние и започнахме да разплитаме тази история част по част. Те доказаха, че съпрузите Дрожжина-Цивин не плащат наем - нямат нито един проверка, нито едно твърдение с потвърждение. Но разходите на измамниците включват първокласна козметика, сметки в ресторанти, скъпи продукти и вина. Всичко, за което човек с церебрална парализа просто не харчи пари. Мария сама купува лекарства. Освен това. Тези „Лисица Алиса и котка Базилио“ намериха още доста апартаменти: Михаил Цивин има седем, Наталия Дрожжина има десет. Добър за пенсионерите? И всички те, разбира се, бяха получени по договори за пожизнена рента, сценарият се повтаряше отново и отново.
Делото продължи повече от година, Дрожжина заведе насрещен иск, съдът развали сделката за наем и върна имота на Баталови и дори реши да им плати финансово обезщетение. Има достатъчно движение по случая за цял роман. Но все още няма основно решение - ще влязат ли съпрузите измамници в затвора? И в края на краищата те можеха да се справят в самото начало със споразумение за споразумение, докато не прозвучаха големите думи „затвор“, „член 159 от Наказателния кодекс на Руската федерация“ и други ужаси. Но те избраха пътя на най-голямата съпротива.
Какво да направите, за да не попаднете в същата ситуация
Обикновено жертвите на подобни измамни схеми са социално уязвими хора: психично болни, склонни към зависимости, инвалиди или стари пенсионери, за които няма кой да се грижи. Трудно е за самотен човек без връзки и големи пари да докаже делото си в съда и да върне правото на собственост.
Измамниците трябва да получат информация отнякъде, че според тях в къща № 48 живее старец, няма деца и внуци, само апартаментът му - „трябва да бъде взет“.
Тук има три варианта.
- Информацията най-често се "изнася" от недобросъвестни социални работници. Например в отдела за социално осигуряване на лице с увреждания се назначава асистент. Той редовно идва в къщата си, прави каквото трябва. И в същото време пита - какво и как, дали има роднини, „какъв прекрасен апартамент имате“. Веднага щом разбере, че този инвалид е удобна жертва, информацията ще отиде при измамниците. Разбира се, не всички социални работници са такива. Но винаги трябва да внимавате.
- Понякога самите нападатели се занимават с претърсвания: проследяват например старец - роднините му посещават ли го? Оглеждат входната врата, дограмата и балкона - ако са стари и овехтели, значи човекът няма пари за ремонт или поне някой, който да му помогне. След като са идентифицирали жертва, измамниците се заинтригуват - могат да се представят доброволци, добри съседи. И тогава разговорът ненатрапчиво преминава към доживотна рента.
- Често измамниците намесват нотариуси в случая. Да предположим, че натрапник се жени за неженен алкохолик. Запоява го още повече, а после черпи върху себе си акт за дарение за апартамент. Един нормален нотариус веднага би забелязал, че случаят е нечист. Тяхна работа е да оценят адекватността на дадено лице по време на подписването на важен документ и да потвърдят легитимността на сделката. Но срещу определена такса някои стават много невнимателни и "не забелязват" очевидни неща.
Ако имате роднина, който хипотетично може да стане жертва на такива измамници (възрастен, немощен и притежаващ апартамент), защитете го. Особено ако не можете да поддържате връзка с него 24/7, живеете в друг град и той е сам за дълго време.
Какви мерки трябва да се предприемат:
- Установете забрана за регистриране на сделки с апартамент без личното участие на собственика. Както казах, за това трябва да напишете заявление до Rosreestr. Това може да стане във всеки MFC или във вашия акаунт на уебсайта на Rosreestr. rosreestr.ru (ако имате цифров подпис). След това никой няма да може да продава, дарява, ипотекира или отдава под наем този имот, освен самият собственик. Дори и с нотариално заверено пълномощно, което е особено ценно. Забраната може да бъде поставена върху всеки недвижим обект - апартамент, стая, гараж, парцел. По същия начин е възможно да се ограничи възможността за сделка за дял от имущество - не е необходимо цялото имущество да се притежава еднолично.
- Ограничете капацитета на възрастен човек. Ако вашият стар дядо не може адекватно да възприема реалността и като цяло не разбира какво се случва, накарайте го да бъде признат за ограничено дееспособен - чрез съда. Наложително е да се проведе съдебно-психиатрична експертиза, според резултатите от нея съдията ще оцени степента душевно здраве човек. В случай на ограничение в правоспособността, всички права са запазени, но той ще може да извършва всички сериозни сделки (включително с недвижими имоти) само с писменото съгласие на доверителя. Назначава се от съда или органа по настойничеството.
- Разделете имота на дялове - оставете вие или друг близък и доверен човек да притежавате някаква условна част. Достатъчно е да регистрирате 1⁄4 от апартамента за друг, за да го защитите от незаконна продажба. Измамникът няма да сключи сделка без съгласието на всеки собственик. И ако го направи, то лесно може да бъде признато за незаконно - все пак собственикът на дела има преимуществено право на покупка.
Ако вие или ваш роднина все още съзнателно ще подпишете договор за доживотна рента, уверете се, че той гласи:
- Да живее човек в собствената си жилищна площ, за да не може да бъде изхвърлен на улицата.
- Начинът, по който ще се изчислява наемът - размер, периодичност, данни за сметка. Ако парите не дойдат, такова споразумение е лесно да се прекрати.
Книгата „Знам всичко за теб. Как да виждаме през хората и да излизаме от трудни ситуации, използвайки опита на известния детектив" може да се използва като учебник по сигурност. Тя ще ви научи да предсказвате действията на хората, да избягвате измамниците, да наказвате безскрупулна издръжка и др.
Купете книгаПрочетете също📌
- Как да проверите наемател, за да наемете имот без проблеми
- Как да наемете апартамент и да не станете жертва на измамници
- 10 трика на измамниците, на които се хващат дори умните хора