Наеми, препродажби и фондове: 7 начина да печелите пари в недвижими имоти
разни / / August 22, 2022
1. Давам апартамент под наем
Методът е прост, но е важно да се действа в рамките на закона. Първата стъпка е договор. За дългосрочно и ежедневно наемане трябва да се заключиГраждански кодекс на Руската федерация. Глава 35 Наемане на жилище писмен договор с работодателя. Това е за защита на финансите и имуществото в случай, че наемателят повреди мебелите или започне да освобождава апартамента без ваше знание. Без договор трудно ще се спори и ще се търси обезщетение. Друг начин да се подсигурите финансово - предприемеГраждански кодекс на Руската федерация. 329 Начини за осигуряване изпълнението на задълженията нови наематели имат депозит и уточняват в договора в кои случаи сумата не се връща на наемателя.
Вторият важен момент са данъците за наемане на апартамент. Физически лицаЧлен 224 от Данъчния кодекс. данъчни ставки плащат 13%, IPЧлен 346.20 от Данъчния кодекс на Руската федерация. данъчни ставки опростен - 6%. Ако това не бъде направено, съществува риск от глобаЧлен 122 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Неплащане или непълно плащане на данъчни суми (такси, застрахователни премии) — от 20 до 40% от сумата на неплатения данък. Не освобождава самия дълг.
Давам под наем реален и напълно платен апартамент, както и жилище закупено с ипотека. Но трябва да вземем предвид търсенето на пазара на недвижими имоти и тарифите от банките. Да речем, ако цената на наема падне с 4%, а ипотеката изяжда още 3% годишно от доходността, можете да сте на червено. Това е особено вярно сега, тъй като цените на недвижимите имоти и лихвите по ипотечните кредити рязко скочиха през пролетта.
2. Организиране на пренаемане на жилища под наем
Площта, която сте наели може да бъде повторно вземанеЧлен 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ползване на имот под наем на друго лице. В този случай няма да се налага да купувате апартамент, но е важно да получите съгласието на собственика и да го фиксирате в основния договор за наем.
Има два начина да печелите пари тук:
- Давам под наем част от помещението. Да речем, че наемате двустаен апартамент и настанявате още един човек в свободна стая.
- Отдаване под наем наетото помещение по време на отсъствие. Намерете временен наемател за жилище за ваканция или командировка.
В допълнение, цената на сублизинг може да бъде увеличена поради липсата на задължения. Основният наемател все още е отговорен пред собственика за състоянието на имота и навременното плащане, а поднаемателят не трябва да се тревожи за това.
За сигурност също е важно да сключите споразумение, подобно на това, което се изготвя при отдаване под наем на жилище. Единственото ново условие е срокът на валидност на този документ да не надвишава сроковете на първичния.
3. Инвестирайте в търговски имоти
Не е необходимо да харчите десетки или стотици милиони или може би дори милиарди рубли, за да отворите търговски център или да превърнете апартамент на приземния етаж в магазин или кафене. Можете да инвестирате в търговски недвижими имоти със сравнително малка сума на ръка чрез взаимни фондове (UIF). Те събират средства от инвеститорите и ги инвестират, а в замяна участниците във фонда получават дял - ценна книга, потвърждаваща собствеността. Взаимните фондове могат да работят с различни активи - акции, облигации, бизнес и всъщност търговски недвижими имоти.
В зависимост от ликвидността на актива, тоест възможността за бързата му продажба, взаимните фондове биват отворени, интервални, обменни и затворени. Фондовете за недвижими имоти обикновено са просто затворени: доста лесно е да закупите акции по всяко време в банковите приложения, но да ги изплатите след затваряне (крайните срокове се посочват веднага). Ще бъде възможно да излезете от фонда по-рано от планираната дата само чрез препродажба на дела на друго лице.
Доходността тук осигурява промяна в стойността на акцията: тя расте заедно с цената на недвижимите имоти и таксите от наемателите. Честотата на плащанията зависи от стратегията на взаимния фонд от затворен тип:
- Ако фондът инвестира в бизнес имоти в процес на изграждане, ще бъде възможно да се реализира печалба само след въвеждането му в експлоатация. Докато дялът не бъде продаден, пари няма да бъдат кредитирани по сметката.
- Ако фондът закупи готови имоти, акционерите получават междинен доход от наем на всяко тримесечие. Няма нужда да чакате обратното изкупуване на дела, за да получите доход. Договорите с наемателите се сключват за дълъг период (от 5 до 15 години), което гарантира стабилност на плащанията.
Във всеки случай след затварянето на фонда имотът се продава и парите се разпределят между инвеститорите. Размерът на първоначалния депозит се увеличава поради печалбата от увеличението на цените на обектите.
Има рискове при този начин на правене на пари. Например, ранното напускане на наемателите или намаляването на пазарната стойност на недвижимите имоти може да повлияе на рентабилността. За да бъде акцията стабилна, трябва внимателно да проучите взаимния фонд, преди да купите: проверете неговата история, прегледи, вижте с кои клиенти работи.
Инвестирането в недвижими имоти чрез инвестиционен фонд от затворен тип е лесно с Управляващото дружество "Съвременни фондове за недвижими имоти”- работи на руския пазар от 1996 г. Сега MC управлява пет фонда от затворен тип, които купуват и наемат складове, търговски центрове, офиси и други скъпи и доходоносни помещения.
Цената на минималната вноска е 100 000 рубли. Това е по-евтино от пълноценна покупка на търговски недвижими имоти, освен това е по-малко енергоемко: изборът на помещения, комуникацията с наемателите, документацията - всичко това се поема от управляващата компания. Собственикът на акцията в този момент просто получава доход. Срокът на инвестиране в затворени взаимни фондове е от 5 до 10 години. Правата на притежателите на дялове са гарантирани и от специален депозитар: той съхранява записи на правата върху дялове в много фондове и управляващи дружества едновременно.
Преди да купите недвижими имоти Великобритания "Съвременни фондове за недвижими имоти» извършва оценка на инвестиционните рискове и пет вида одити, включително технически и правни, - избира само висококачествени обекти. В допълнение, компанията оценява привлекателността на недвижимите имоти за котви наематели, тоест големи компании и федерални мрежи, като пазари. Рисковете да искат да развалят дългосрочен договор и да напуснат обекта са по-малки от тези на малък и само развиващ се бизнес.
Станете инвеститор
4. Препродайте "убития" апартамент
На вторичния пазар на недвижими имоти има достатъчно апартаменти с лоши ремонти, аварийни комуникации или нарушения на закона. Поради проблеми цената им обикновено е ниска - дори ако местоположението е добро и кадрите са впечатляващи. Можете да печелите пари от такъв недвижим имот, ако премахнете всички недостатъци и го поставите за продажба на пазарна цена.
В този случай трябва предварително да оцените вашите възможности и степента на проблематичност на апартамента. За да го приведете в привлекателен външен вид, ще трябва да изразходвате енергия, да инвестирате в довършителни материали, водопроводни услуги, да наемете адвокат и да подредите документите. Освен това трябва да действате бързо след покупката: съществува риск по време на ремонта и разрешаването на други проблеми пазарната стойност на жилището да падне и да изтрие всички потенциални ползи.
5. Купете апартамент в новострояща се къща
На етапа на строителство жилището струва по-малко, а когато апартаментът е готов, можете да го препродадете за повече и да спечелите от разликата в цената. В този случай се сключва споразумение за дял - придобитиФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Русия федерация“. Член 4 Договор за участие в споделено строителство права на собственост, а не самия апартамент. За да избегнете проблеми с разработчика, трябва предварително да се уверите, че текстът на документа посочва условията за въвеждане в експлоатация, условията за предаване на ключовете и условията за обезщетение. С последното ще бъде по-лесно да се разрешат проблеми, ако крайната жилищна площ се окаже различна от посочената в договора по отношение на кадри или други условия.
Освен това, преди да купите, е важно внимателно да разгледате историята и репутацията на предприемача - в противен случай съществува риск да се натъкнете на дългосрочно строителство или просто да получите неуспешен апартамент. За да направите това, трябва да проучите документите на уебсайта на разработчика, да го разбиете Единна информационна система за жилищно строителство и картотека с арбитражни дела, както и да прочетете отзиви на клиенти.
6. Инвестирайте в обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS)
Ипотечни ценни книжа - облигации, произведениФедерален закон "За ипотечните ценни книжа" от 11 ноември 2003 г. N 152-FZ банки. Схемата на работа е следната: клиентът на банката взема пари от него за закупуване на недвижим имот, а банката издава ценни книжа за същата сума и ги изпраща на фондовата борса, където се купуват от инвеститори. Банката в този случай печели, като компенсира средствата, изразходвани за издаване на заем, а инвеститорът получава гарантиран доход: печалбата е фиксирана и капе веднъж на тримесечие или шест месеца от лихвата, която банката плаща кредитор.
Основният недостатък на този метод е дългосрочният: можете да изтеглите депозита само след като ипотеката бъде изплатена изцяло, а това обикновено са десетилетия. Освен това съществува риск кредитополучателят изобщо да не може да плати ипотеката. Но размерът на депозита може да бъде всякакъв: реално е да закупите ICB за 1000 рубли. И те се продават на борси - не е нужно да ходите никъде и да взаимодействате с трети страни, за да купите.
7. Купете облигации за разработчици
Разработчиците вече не могат да използват средствата на притежателите на дялове за изграждане на нови къщи - парите са в ескроу сметки. И те се нуждаят от финансиране, така че те освобождаванеЦенни книжа вместо тухли: какво трябва да знаете за облигациите на разработчиците / RBC облигации: инвеститорите ги купуват, тоест дават средства за изпълнение на проекти, а след това разработчикът връща парите, но с лихва.
ДоходностОбемът на пласираните облигации на предприемачи в Русия почти се удвои през годината /ТАСС тук е висока - 10-15%, но има много рискове. Например, ако търсенето на жилища в нови сгради намалее, цифрите за продажби на компаниите ще паднат - няма да има пари за плащане на лихви.
Придобиването на дялове във взаимен фонд от затворен тип е надежден начин да печелите пари от недвижими имоти. Тук рисковете са малко, тъй като печалбата се формира не от един, а от два източника - цената на наема и промените в пазарната цена. Приходите се разпределят между акционерите веднъж на тримесечие. Стратегия за управление на ZPIFСъвременни фондове за недвижими имоти” включва закупуване само на построени и вече наети обекти, така че инвеститорите започват да получават печалба от дела веднага. И потенциалната им доходност не е по-ниска от VOD - около 15% годишно.
Можете да станете инвеститор в търговски недвижими имоти на уебсайта и в офиса на управляващото дружество "Съвременни фондове за недвижими имоти». Служителите ще ви помогнат да изберете правилния фонд, да изготвите документи и да направите депозит.
Научете повече