Как да си купите апартамент в нова сграда: подробни инструкции за тези, които никога не са правили това
разни / / June 30, 2022
1. Направете списък с изискванията за апартамента
На пазара има много нови сгради: за да не прекарвате седмици в разглеждане на всяка оферта, важно е да съкратите кръга на търсене в началото. За да направите това, отговорете на няколко въпроса:
- Какъв размер апартамент би бил удобен за вас? И не само сега, но и след 5, 10, 15 години. Това е важно, ако планирате да живеете в апартамент за дълго време и се подготвяте за пристигането на деца.
- Какво трябва да има в апартамента? Тук трябва да вземете предвид не само оформлението и стаите, но и броя на баните и прозорците, размера на балкона, наличието на килер и други подробности.
- На кой етаж искаш да живееш? Всички етажи имат своите плюсове и минуси. Например, от горните се отваря красива гледка, но ако асансьорът се счупи, ще бъде трудно да се изкачите. На по-ниските не е нужно да се притеснявате за асансьора, но шумът от входа или от улицата ще проникне в апартамента.
- От какъв материал е направена къщата? При тухлите топло- и шумоизолацията е по-добра, но са по-скъпи. Панелът е най-бюджетният, но с много добра чуваемост. Монолитни - здрави и издръжливи, а също така имат гладки стени. Но с топло- и звукоизолацията също може да има проблеми.
- Обичате ли да се събуждате рано сутрин? Тогава имате нужда от апартамент с прозорци на изток. Ако не, отидете на запад. По-добре е изобщо да не обмисляте апартаменти със северно изложение: през есента и зимата там ще бъде особено тъмно и студено.
Най-важното е бюджетът. Вижте колко искат на пазара за вашия мечтан апартамент и имате ли достатъчно пари. Ако не, изчислете колко години ще са необходими за изплащане на ипотеката: това може да се направи в онлайн калкулаторите на уебсайтовете на банките. И също проверкаПостановление на правителството на Руската федерация от 30 април 2022 г № 806 „За изменение на някои актове на правителството на Руската федерация“дали вашият апартамент е включен в преференциалната ипотечна програма.
След финансови изчисления изискванията за жилище могат да бъдат коригирани. Ако нямате достатъчно пари, погледнете изображението на идеалния апартамент и решете от кои точки можете да се откажете.
2. Решете района
Това също е най-добре да се направи, преди да търсите жилище. Важно е да вземете предвид собствените си навици и ритъм на живот. Например, ако работите в центъра и не искате да прекарате три часа в кола до офиса, офертите в крайградските райони вероятно е най-добре да не се вземат предвид. И ако обичате дейности на открито и работите от разстояние, близостта до центъра на града няма да е толкова важна за вас, колкото близостта до паркове и резервоари.
Районът трябва да е с изградена инфраструктура: магазини, места за отдих, болници, училища, детски градини, спортни центрове. Обърнете внимание и на транспортната достъпност. Удобно е, когато в близост има автобуси, трамваи, маршрутки и метро. Ако всички желания са взети предвид, можете да започнете да изучавате пазара.
Намирането на мечтан апартамент в нова сграда е лесно Авито имоти. Филтърната система ви позволява да виждате само наистина интересни реклами. Можете да посочите желаната площ, етаж, брой стаи, тераса, тип къща и други важни критерии. Освен това услугата има каталог на нови сгради: не разглеждайте целия списък с апартаменти, а само в жилищния комплекс, който харесвате. Около 85% от всички жилищни комплекси в Москва са представени директно от разработчиците на Avito. В други градове на Русия изборът също е голям.
Преместване в нова сграда
3. Проверете разработчика
Когато опциите за апартамент са избрани, не бързайте веднага да си уговорите среща с продавача. Губенето на време в разговори и инспектиране на жилища ще бъде безсмислено, ако предприемачът е ненадежден.
- Разгледайте уебсайта на компанията. Трябва да има нейната история (колкото по-стара е фирмата, толкова по-добре) и важна документация. Включително за вашия жилищен комплекс: разрешение за строеж, проектна декларация, разпределение, цена на квадратен метър.
- отворен уебсайт Единна информационна система за жилищно строителство. Разгледайте вашия LCD - техническа информация и статистика за времето на работа.
- Пробийте разработчика в шкафа с арбитражни дела. Ако той често съди купувачи поради нарушаване на сроковете или други проблеми, по-добре е да не сключвате сделка.
- Прочетете отзивите на клиентите. Обърнете специално внимание на недостатъците, които изброяват, и разберете колко значими са те.
4. Огледайте апартамента
Предприемачът е проверен, апартаментът е избран. Но е твърде рано за сключване на споразумение. Първо трябва да видите жилище. Редът на проверка зависи от състоянието на къщата.
- На етап строителство. Посетете обекта, огледайте района и околността. Така се уверявате, че обещанията на разработчика отговарят на реалността. Има лайфхак за апартаменти в типични панелни къщи: разберете поредицата от къщи и потърсете други, които са същите, но вече са пуснати в експлоатация. Разговаряйте с техните наематели и разберете колко удобни са закупените апартаменти.
- Къщата е отдадена под наем и можете да влезете в апартамента. Проверете съответствието с кадрите, качеството на монтажа на дограмата, състоянието на стените и пода. А също и работата на аспиратора и контактите. В първия случай отворете прозореца и прикрепете лист хартия към вентилационния отвор - той трябва да бъде изтеглен към решетката. Във втория използвайте индикаторна отвертка или вземете всеки евтин електрически уред за проверка и се опитайте да го включите. Не е необходимо да тествате нов контакт със смартфон - ако нещо се обърка, притурката няма да е добра.
- Апартаментът е вече завършен. Уверете се, че шевовете по стените, тавана и пода са чисти. Надплащането за изкривен линолеум или бълбукащи тапети е съмнително удоволствие.
5. Подпишете споразумение
Вие сте на финалната линия! Сега трябва да се справим с документите. Тук има три варианта.
- Договор за продажба и покупка (SPD). Такива необходимиГлава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Покупко-продажбаако къщата е вече построена. Цената на апартамента в този случай ще бъде по-скъпа, но ще можете да се нанесете веднага и няма да се притеснявате за нарушения на сроковете. Преди подписване на договора е необходимо да се сключи приемо-предавателен акт.
- Споразумение за дялово участие (DDU). ЕФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (рев. от 14 март 2022 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация“. Член 4 Договор за участие в споделено строителствоако къщата все още се строи: не купувате самия апартамент, а правото на собственост върху него. Тук е изключително важно плащането за жилище да се извършва чрез ескроу сметка - банкова сметка, до която предприемачът няма да има достъп, докато обектът не бъде предаден. Ако компанията не завърши работата в крайна сметка, можете да върнете парите. В текста на договора внимателно проучете условията за въвеждане в експлоатация, условията за предаване на ключовете и условията за обезщетение за площта (ще бъде полезно, ако кадрите на апартамента се окажат по-малко или повече в край).
- Договор за прехвърляне на права на вземане (DUPT). също еФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (рев. от 14 март 2022 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация“. Член 11 Прехвърляне на вземания по договор на етап строителство. В този случай правото на собственост не се придобива директно от фирмата, а от частно лице, което е сключило DDU с предприемача. Цената на жилището в този случай обикновено е много по-ниска, но купувачът трябва да бъде внимателен. Уверете се, че продавачът няма неизплатени дългове към предприемача и се уверете, че договорът за възлагане е правилно регистриран в Rosreestr. След всички подписи ще имате оригиналния DDU и DUPT в ръцете си, потвърждавайки пълното прехвърляне на правата. Важен момент е, че предприемачът трябва да бъде уведомен за сключването на договора.
Желаният начин на покупка може да бъде посочен и във филтрите на Авито имоти - Има три опции за избор. Следователно можете лесно да изберете удобна опция без безкрайни посещения в офисите на компанията. И можете да се свържете с продавача, за да уточните подробностите от разстояние - всички контакти са поставени в рекламните карти.
Лесно е да се уверите, че бъдещата сделка е безопасна и че продавачът в услугата е честен. Просто трябва да намерите иконата „Потвърдени подробности“ до офертата - това означава, че специалистите на Avito са проучили документите на продавача и могат да потвърдят тяхната автентичност. И обратно, ако предприемачът сериозно забави доставката на къщата или премине през процедура по несъстоятелност, това също ще бъде подчертано в LCD картата.
За закупуване на апартамент
6. Вземи ключовете
С готовите къщи всичко е просто: провериха апартамента, подписаха договора - ключовете са ваши. При тези в строеж е по-трудно, защото първо трябва да изчакате завършването на строителството. Когато къщата е готова за експлоатация, разработчикът трябва даФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (рев. от 14 март 2022 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация“. Член 8 Прехвърляне на обект на споделено строителство да ви уведоми официално. Между другото, ако продавачът е нарушил условията, посочени в договора, можете търсенеФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (рев. от 14 март 2022 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация“. Член 6 Срокът за прехвърляне от предприемача на обекта на споделено строителство на участника в споделеното строителство наказание от него.
След като получите писмото, ще имате време внимателно да инспектирате жилището и да подпишете сертификата за приемане - съгласно закона се дава седмица, но в DDU могат да бъдат посочени други срокове. По време на посещение в апартамента проверете кадрите, качеството на монтажа на прозорците, липсата на пукнатини в стените и други важни точки. Ако ще имаФедерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. (рев. от 14 март 2022 г.) „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация“. Член 8 Прехвърляне на обект на споделено строителство дефекти - информирайте предприемача: той трябва или да ги отстрани, или да намали цената на договора, или да компенсира разходите за отстраняване на проблемите. Ако всичко е наред, можете да подпишете акта за приемане и да получите ключовете.
7. Регистрирайте собствеността
Последна стъпка! За да станете пълноправен собственик на жилище, ще трябва да се занимавате с документи малко повече. Можете да регистрирате собственост в офисите на MFC и Кадастралната камара, дистанционно на уебсайта на Rosreestr или като изпратите документи по куриер или по пощата. Във всеки случай ще трябва:
- Съберете пакет документи. Заявление за собственост, паспорт, DKP или DDU (ако сте закупили жилище чрез преотстъпване на право, тогава DDU и DUPT), акт за приемане и предаване, технически паспорт на апартамента, решение за въвеждане в експлоатация и редица други документи. Списъкът може да варира в зависимост от обстоятелствата, например методът за закупуване на апартамент (в брой или с ипотека). За пълен списък на документите, от които се нуждаете, отидете на конструктор на житейски ситуации на уебсайта на Rosreestr.
- Платете държавното мито. Тя е е равно наРазмери на държавното мито за държавна регистрация на собственост върху недвижими имоти (апартаменти, земя и друга собственост) / ConsultantPlus 2000 рубли, независимо от броя на собствениците. Разписката за плащане трябва да бъде отпечатана и приложена към пакета документи.
Остава да изчакаме приключването на процеса на регистрация. Когато всичко е готово, вземете документите от офиса на MFC или кадастралната камара. Това е всичко, вашият апартамент!